“สาระสำคัญ” ในสัญญาจะซื้อจะขาย

'สาระสำคัญ' ในสัญญาจะซื้อจะขาย

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ บ้านหรือคอนโดฯ ส่วนใหญ่มักใช้สัญญาจะซื้อจะขาย โดยตกลงกันว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์กันในภายหลัง ดังนั้นนอกจากรายละเอียดที่ครบถ้วนเกี่ยวกับคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายแล้ว ในสัญญาจึงต้องมี “สาระสำคัญ” หลายอย่างที่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องตกลงกันให้ชัดเจน เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาขัดแย้งกันในภายหลัง เช่น

  • กำหนดเวลาแล้วเสร็จ เป็นเรื่องสำคัญมากและต้องระบุในการทำสัญญาจะซื้อจะขายทุกครั้ง ไม่เช่นนั้นก็ไม่รู้ว่าโครงการสร้างช้าหรือเร็ว โดยส่วนใหญ่จะกำหนดระยะเวลาสร้างเสร็จแบบกว้างๆ เป็นเดือน เพื่อไม่ให้ผูกมัดจนเกินไป แต่จะระบุวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ค่อนข้างชัดเจน เช่น โอนกรรมสิทธิ์ภายใน 30 วันหลังบ้านเสร็จ หากเจอสัญญาที่ไม่กำหนดเวลาสร้างเสร็จก็ควรหลีกเลี่ยงจะดีที่สุด
  • รายละเอียดเกี่ยวกับสินค้า รายละเอียดเกี่ยวกับตัวบ้าน ห้องชุดโครงการที่จะซื้อต้องมีรายละเอียดครบทั้งเรื่องของผังโครงการ, แปลนห้อง/แปลนบ้าน, ขนาดที่ดิน, พื้นที่ใช้สอย, รายละเอียดวัสดุ ฯลฯ ทั้งบ้านและคอนโดฯ ส่วนใหญ่เป็นสินค้าสั่งทำ ทำสัญญาหรือตกลงว่าจะซื้อแล้วค่อยสร้างกันภายหลัง จึงมีโอกาสเกิดความคลาดเคลื่อนหรือผิดพลาดจากที่ได้ตกลงกัน หากเกิดเหตุโต้แย้งกันขึ้นมาก็ต้องยึดเอาข้อตกลงในสัญญาเป็นหลัก
  • ราคาซื้อขาย ราคาซื้อขายมีทั้งคิดเป็นราคาเหมาและราคาต่อตารางเมตร โดยห้องชุดส่วนใหญ่ขายราคาเหมา เช่น ขนาด 30 ตารางเมตร ราคา 1.2 ล้านบาท แบบนี้หากพื้นที่จริงวัดแล้วขาดหรือเกินเล็กน้อยก็ยังคงยึดราคาเดิมที่ตกลงกันอย่างไรก็ตามในแง่กฎหมายหากพื้นที่ห้องชุดขาดหรือเกินมากกว่า 10% ผู้ซื้อมีสิทธิจะรับโอนกรรมสิทธิ์หรือไม่ก็ได้ ส่วนกรณีบ้านจัดสรรทั่วไปก็กำหนดราคาเหมาในกรณีตัวบ้าน แต่จะตั้งราคาขาด/เกินของที่ดินไว้ ซึ่งสามารถใช้หลักกฎหมายเดียวกันกับกรณีของห้องชุดได้
  • ค่าใช้จ่าย, ค่าปรับ ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ต้องระบุในสัญญาให้ชัดเจนว่าฝ่ายไหนจะเป็นคนรับผิดชอบ ปกติค่าใช้จ่ายในการซื้อขายบ้าน/คอนโดฯ ก็จะมีค่าธรรมเนียมการโอน (รับผิดชอบคนละครึ่ง), ค่าจดจำนอง (ผู้ซื้อจ่ายเอง), ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ผู้ขายจ่าย) นอกจากนี้ยังมีค่าปรับซึ่งมักเป็นกรณีของการก่อสร้างล่าช้าที่เจ้าของโครงการต้องจ่ายให้กับผู้ซื้อ ซึ่งต้องระบุวันที่เริ่มคิดค่าปรับ, อัตราค่าปรับ, การชำระค่าปรับ ฯลฯ ให้ชัดเจนด้วย
  • เงื่อนไข/ข้อตกลงพิเศษ ข้อตกลงต่างๆ ที่ได้พูดคุยกันควรบันทึกเป็นลายลักษณ์อักษร หรือทำเป็นสัญญาแนบท้าย เช่น กู้ไม่ผ่านคืนเงินก็ต้องตกลงให้ชัดเจนว่าต้องยื่นกู้กี่ธนาคาร, กรณีไหนถึงเรียกว่ากู้ไม่ผ่าน, สัดส่วนหรือจำนวนเงินคืน ฯลฯ

ที่มาของข้อมูล : นิตยสาร HOME BUYERS’ GUIDE
รูปภาพ : FreeDigitalPhotos.net